สิ่งที่ไม่มีใครบอกคุณเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองในภาคใต้ของฝรั่งเศส

ทุกปี ผู้ต่างชาติที่มั่งคั่งหลายพันคนตกหลุมรักภาคใต้ของฝรั่งเศสระหว่างวันหยุดสองสัปดาห์ และตัดสินใจว่าพวกเขาต้องการวิลล่าของตัวเอง แต่ส่วนใหญ่พวกเขาไม่มีความเข้าใจว่าพวกเขากำลังเข้าไปในสิ่งใด เอเจนต์จะแสดงให้คุณเห็นสระว่ายน้ำอินฟินิตี้และวิวทะเล แต่พวกเขาจะไม่อธิบายเอกสารเกี่ยวกับ Société Civile Immobilière ภาษีกำไรสูงถึง 36.2% หรือข้อเท็จจริงที่ว่าถนนไปยัง Saint-Tropez กลายเป็นที่จอดรถในเดือนกรกฎาคมทุกปี

นี่คือคำแนะนำเชิงปฏิบัติในการซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บนชายฝั่งดีฝรั่งเศสและพื้นที่โพรวองส์ — เรื่องต่างๆ ที่เอเจนต์ของคุณจะไม่พูดถึงจนกว่าคุณจะเซ็นไขแล้ว

โครงสร้าง SCI: ทำไมเกือบทุกคนจึงใช้โครงสร้างนี้

หากคุณเป็นผู้ซื้อที่ไม่ใช่ชาวฝรั่งเศส notaire ของคุณจะแนะนำให้ซื้อผ่าน Société Civile Immobilière ซึ่งเป็นบริษัทพลเรือนฝรั่งเศสที่ออกแบบมาเพื่อการถืออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ SCI ไม่ใช่วิธีหลีกเลี่ยงภาษี มันเป็นเครื่องมือโครงสร้างที่แก้ไขปัญหาต่างๆ ได้พร้อมกัน และการเข้าใจมันเป็นขั้นตอนแรกสำหรับการซื้อที่สะอาด

ข้อดีหลักคือการสืบทอด กฎหมายการสืบทอดของฝรั่งเศสมีชื่อเสียงว่าเข้มงวด มีกฎการสืบทอดบังคับที่ยกเลิกประมาณวิลล่าของคุณและแจกจ่ายอสังหาริมทรัพย์ตามสูตรคงที่ สำหรับทายาทที่ไม่ใช่ลูกโดยตรง — ลูกเลี้ยง คู่ชีวิตที่ไม่แต่งงาน หลานสาว และหลานชาย — อัตราภาษีมรดกอาจสูงถึง 60%

SCI ถืออสังหาริมทรัพย์เป็นหุ้นของบริษัท ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอนุญาตให้คุณโอนความเป็นเจ้าของผ่านการให้หุ้นตามเวลาและลดภาระภาษีสืบทอดอย่างมาก นอกจากนี้ คุณยังสามารถโครงสร้าง SCI กับเจ้าของหลายรายตั้งแต่เริ่มต้น ทำให้สะดวกสำหรับคู่หรือหุ้นส่วนธุรกิจในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน

การตั้งค่า SCI มีค่าใช้จ่ายระหว่าง €2,000 ถึง €5,000 ผ่าน notaire และภาระการบริหารจัดการที่มีอยู่นั้นน้อยที่สุด — การประชุมสมัชชาใหญ่ประจำปีและบัญชีพื้นฐาน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่มีมูลค่าเกิน €500,000 ต้นทุนนั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับการประหยัดภาษีที่ช่วยให้เกิดขึ้น ข้ามขั้นตอนนี้แล้วทายาทของคุณอาจต้องเผชิญกับบิลภาษีหลายหลักแสนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาคิดว่าจะส่งมอบให้พวกเขาอย่างสะอาด

ต้นทุนการซื้อ: ราคาที่ระบุไว้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น

ตัวเลขในรายการจริงไม่ใช่ตัวเลขที่คุณจะชำระ ฝรั่งเศสหน้าโหลดต้นทุนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในวิธีที่ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติตกใจ และไม่มีค่าธรรมเนียมเหล่านี้ที่เจรจาได้เพราะส่วนใหญ่เป็นภาษีรัฐบาลที่รวบรวมโดย notaire

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการขายต่อ ค่าธรรมเนียม notaire อยู่ที่ประมาณ 7-8% ของราคาซื้อ สำหรับการก่อสร้างใหม่ พวกเขาลดลงเหลือ 2-3% นี่ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมอาชีพ — นี่คือภาษีโอน ค่าจดทะเบียนที่ดิน และอากรแสตมป์ที่รวบรวมในนามของรัฐ

คณะกรรมการตัวแทนเพิ่มเติม 3-8% โดยทั่วไปจ่ายโดยผู้ขาย แต่รวมอยู่ในราคาขออยู่เสมอ สำหรับวิลล่า €2 ล้าน ต้นทุนการซื้อรวมทั้งหมดของคุณจะอยู่ที่ประมาณ €2.15 ล้านถึง €2.18 ล้านก่อนที่คุณจะใช้เงินแม้แต่สักหน่อยสำหรับ เฟอร์นิเจอร์

งบประมาณ 10% เหนือราคาในการระบุสำหรับต้นทุนการซื้อทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการขายต่อ หากคุณไม่สามารถจ่าย €2.2 ล้านรวมทั้งหมดได้อย่างสะดวก อย่าดูอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ที่ €2 ล้าน ระยะขอบนั้นไม่ใช่ตัวเลือก

ที่ซื้อ: ภูมิศาสตร์ที่ปั้นทุกอย่าง

ภาคใต้ของฝรั่งเศสไม่ใช่ตลาดเดียว มันเป็นตลาดไมโครที่แตกต่างกันหลายแห่งที่มีจุดราคา วิธีชีวิต และความเป็นจริงในทางปฏิบัติที่แตกต่างกันมาก การเลือกตำแหน่งของคุณจะกำหนดทุกอย่างตั้งแต่ศักยภาพของรายได้เช่าถึงความถี่ที่คุณใช้อสังหาริมทรัพย์จริงๆ

Cap d'Antibes และ Cap Ferrat เป็นที่อยู่ที่มีเกียรติที่สุดบนชายฝั่งดี วิลล่ามีตั้งแต่ €5 ล้านถึงกว่า €50 ล้าน โดยอสังหาริมทรัพย์ริมน้ำส่วนตัวที่สุดไม่ค่อยปรากฏตัวในตลาดเปิดเลย นี่คือดินแดนเงินเก่า — ลับๆ เงียบสงบ และสวยงามอย่างไม่น่าเชื่อ โปรไฟล์ผู้ซื้อที่นี่คือคนที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวมากกว่าความสะดวกสบายและไม่ว่าร้านอาหารที่มีคุณภาพอยู่ไกลที่สุดต้องใช้รถ

Cannes โดยเฉพาะพื้นที่ Californie และ Super Cannes นำเสนอสมดุลที่ดีที่สุดระหว่างโครงสร้างพื้นฐานและเกียรติ อสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่ €2 ล้านถึง €10 ล้าน ด้วยความใกล้เคียงกับสนามบินนีสเป็นข้อดีที่แท้จริง — คุณสามารถไปที่สระว่ายน้ำภายใน 30 นาทีจากการลง นักประพันธ์ภาพยนตร์สร้างพรีเมี่ยมเช่าในเดือนพฤษภาคม และเมืองมีพลังงานตลอดปีที่คอมมิউนอื่นๆ บนชายฝั่งดีขาดในช่วงนอกฤดูร้อน

Saint-Tropez และ Ramatuelle เรียกค่าใช้จ่าย €3 ล้านถึง €20 ล้านขึ้นไป โดยมีเสน่ห์และชื่อเสียงที่ยุติธรรมต่อราคา แต่นี่คือสิ่งที่โบรชัวร์ไม่ได้กล่าวถึง: เพนินซูลาเชื่อมต่อกับแผ่นดินใหญ่ด้วยถนนเพียงเส้นเดียว และในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม การจราจรกลายเป็นวินาทีที่สาหัสจริงๆ การขับรถ 20 นาทีไปทานอาหารค่ำกลายเป็น 90 นาที ชาวท้องถิ่นหลีกเลี่ยงเพนินซูลาระหว่างเวลา 11 โมงเช้าถึง 20 โมงเย็นในช่วงฤดูท่องเที่ยวอย่างสมบูรณ์

Luberon และพื้นที่ภาคในของโพรวองส์ — Gordes, Ménerbes, Bonnieux, Lourmarin — แสดงถึงภาคใต้ของฝรั่งเศสสำหรับคนคิดมาก อสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่ €1 ล้านถึง €5 ล้าน ภูมิประเทศมีอาร์กิวเมนต์ที่สวยงามยิ่งกว่าชายฝั่ง อาหารนั้นดีกว่าชัดเจน และคุณจะได้มีโอกาสรู้จักเพื่อนบ้านของคุณจริงๆ การแลกเปลี่ยนคือการขับรถ 2 ชั่วโมงจากสนามบินนีส แม้ว่าการบินไปเป็นการส่วนตัวไปยัง Avignon หรือ Marseille จะลดช่องว่างนั้นอย่างมีนัยสำคัญ

การจัดการอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนของการขาด

บ้านที่สองซึ่งยังคงว่างเปล่าเป็นเวลา 40 สัปดาห์ต่อปียังคงต้องการความสนใจอย่างต่อเนื่อง สวนเจริญเติบโตอย่างรุนแรงตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงตุลาคม สระว่ายน้ำต้องการบำรุงรักษาเคมีตลอดปี และท่อสามารถแข็งตัวในการแผ่นดินไหวของโพรวองส์ที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว วิลล่าที่ว่างเปล่าเป็นเป้าหมายการโจรกรรมด้วย โดยเฉพาะในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยวเมื่อย่านใกล้เคียงทั้งหมดยืนอยู่ในความมืด

คุณต้องการคนบนพื้น การจัดการอสังหาริมทรัพย์ — ไม่ว่าจะผ่านแขนท้องถิ่นของ Knight Frank Knight Frank★★★★☆4.3Knight Frankbrand★★★★☆4.3/51 AI reviewKnight Frank LLP is a global real estate consultancy founded in 1896 by John Knight in London, England. Howard Frank ...via Rexiew บริษัทเฉพาะทาง เช่น Riviera Retreats หรือ gardien ท้องถิ่นที่เชื่อถือได้ — จะมีค่าใช้จ่ายระหว่าง €500 ถึง €1,500 ต่อเดือนขึ้นอยู่กับขนาดอสังหาริมทรัพย์

สิ่งนี้ครอบคลุมการบำรุงรักษาสวน ความเป็นประจำของสระว่ายน้ำ การทำความสะอาดเป็นประจำ การตรวจสอบความปลอดภัย และการตอบสนองอุบัติเหตุขนาดเล็กประเภทที่ป้องกันท่อแตกจากการกลายเป็นการปรับปรุง €30,000 อย่าประหยัดที่นี่ ต้นทุนของการละเลยมากมายเสมอเกินต้นทุนของการจัดการ

รายได้เช่า: น่าสนใจบนกระดาษ มีความเจียมเนื้อเจียมตัวในทางปฏิบัติ

วิลล่า €3 ล้านที่อยู่ในตำแหน่งดีในพื้นที่ Saint-Tropez สามารถเรียกค่าใช้จ่าย €15,000 ถึง €30,000 ต่อสัปดาห์ในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม และ €5,000 ถึง €10,000 ต่อสัปดาห์ในช่วงฤดูกาลไหล่ของมิถุนายนและกันยายน ผลตอบแทนรวมดูน่าสนใจ — 3-6% ต่อปีหากคุณเติมสัปดาห์ยอดนิยม แต่ความเป็นจริงสุทธินั้นน่าสนใจน้อยกว่ามาก

ภาษีรายได้เช่าฝรั่งเศสสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนักเริ่มต้นที่ 20% ขั้นต่ำ โดยค่าใช้จ่ายทางสังคมเพิ่มเติมจะเพิ่มภาระ บริษัทจัดการรับ 15-25% ของรายได้เช่ารวมสำหรับการจอง บริการแขก ความสะอาด และการแลกเปลี่ยนกุญแจ

เพิ่มการบำรุงรักษา การประกันภัย และสัปดาห์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ไม่จอง และผลตอบแทนเช่าสุทธิของคุณโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 1.5% ถึง 3% นั่นคือก่อนการบัญชีสำหรับการสึกหรอจากผู้เข้าพักซึ่งเร่งการเปลี่ยนวัสดุหุ้มและรอบการทาสี

การคำนวณที่สุจริต: ซื้อในภาคใต้ของฝรั่งเศสเพราะคุณต้องการอาศัยอยู่ที่นั่น ไม่ใช่เพราะคุณคาดหวังว่ารายได้เช่าจะพิสูจน์การซื้อ หากผลตอบแทนเป็นแรงจูงใจหลักของคุณ โปรตุเกสและโครเอเชียนำเสนอตัวเลขที่ดีกว่ามากกับต้นทุนการเข้าต่ำกว่าและการรักษาภาษีที่ง่ายกว่า

ภาระภาษีที่ตามคุณกลับบ้าน

การภาษีอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนักทำงานหลายชั้น และภาระสะสมนั้นมีนัยสำคัญเพียงพอที่จะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของคุณ

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) เป็นภาษีความมั่งคั่งอสังหาริมทรัพย์ของฝรั่งเศส หากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของฝรั่งเศสของคุณเกิน €1.3 ล้านในมูลค่าสุทธิ คุณจะต้องชำระภาษีประจำปี 0.5% ถึง 1.5% ของจำนวนเงินเหนือเกณฑ์นั้น การถือครองผ่าน SCI ไม่ได้หลีกเลี่ยง IFI — ภาษีมองผ่านโครงสร้างบริษัทไปยังมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ข้างใต้

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ €3 ล้าน คาดว่าจะมีบิล IFI ประจำปี ประมาณ €8,500 ถึง €12,000

ภาษีกำไรจากการขายผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนัก 19% บวกค่าใช้จ่ายทางสังคม 17.2% รวมทั้งหมด 36.2% ของกำไร การลดลงของการเบี่ยงเบนเริ่มต้นหลังจาก 5 ปีของการเป็นเจ้าของ โดยการยกเว้นเต็มรูปแบบถึง 22 ปีสำหรับภาษีและ 30 ปีสำหรับค่าใช้จ่ายทางสังคม ไทม์ไลน์นี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสโดยพื้นฐานเป็นสินทรัพย์ที่ถืออยู่ตลอดไป

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ประจำปี — taxe foncière — แตกต่างกันไปตามคอมมิউนและขนาดอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยทั่วไปอยู่ที่ €3,000 ถึง €15,000 หรือมากกว่าต่อปี คอมมิউนบางแห่งได้เพิ่มอัตราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา ดังนั้นตรวจสอบ taxe foncière ปัจจุบันกับ mairie ก่อนที่จะมุ่งมั่นในการซื้อ

การใช้ชีวิตกับมัน: ความเป็นจริงของวิธีชีวิต

สนามบิน Nice Côte d'Azur นั้นดีจริงๆ — เที่ยวบินตรงไปลอนดอนใน 2 ชั่วโมง เชื่อมต่อกับเมืองหลักทั่วยุโรปทั้งหมด และตัวเลือกระยะยาวที่ดีขึ้นอย่างมากขึ้น การเข้าถึงชายฝั่งดีนั้นง่าย การเคลื่อนไหวเมื่อคุณไปถึงที่นั่นเป็นเรื่องอื่น

Autoroute A8 ซึ่งเชื่อมต่อนีสกับ Cannes, Fréjus และทางเลี้ยว Saint-Tropez จะติดหนดในวันสุดสัปดาห์ฤดูร้อนและในระหว่างจุดสูงสุด กรกฎาคม-สิงหาคม วางแผนการเดินทางก่อนเวลา 9 นาฬิกาเช้าหรือหลังจาก 20 นาฬิกา หรือยอมรับความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้น โพรวองส์ภาคในนั้นดีกว่า แต่ D-roads ผ่านหมู่บ้าน Luberon นั้นแคบ คดเคี้ยว และแบ่งปันกับรถเมล์ท่องเที่ยวที่ไม่ควรอยู่บน

ชีวิตประจำวันตามจังหวะที่ต้องการการปรับตัว ร้านค้า ธนาคาร และร้านอาหารจำนวนมากปิดระหว่างเวลา 12 โมงเที่ยงถึง 14:30 นี่ไม่ใช่ทางเลือกหรือที่เก่า — นี่คือวิธีที่ฝรั่งเศสทำงาน และการต่อสู้มันจะทำให้คุณหงุดหงิดเท่านั้น

ด้านสุขภาพเป็นชั้นโลก และราคาถูกกว่าระบบเอกชนของสหรัฐอเมริกาหรือสหราชอาณาจักร แต่นอกศูนย์ท่องเที่ยว ทุกอย่างทำงานในภาษาฝรั่งเศส ภาษาฝรั่งเศสพูดคุยพื้นฐานเป็นความจำเป็นในทางปฏิบัติสำหรับการจัดการกับช่างปืน mairie และเพื่อนบ้านของคุณ

ในโพรวองส์ Mistral — ลมที่เย็นและแห้งซึ่งท่อลงไปตามหุบเขา Rhône — สามารถพัดได้ที่ 60-100 กม./ชม. เป็นเวลา 3 ถึง 6 วันติดต่อกัน มันล้างท้องฟ้าให้มีสีน้ำเงินสดใส และลดอุณหภูมิลงอย่างรวดเร็ว มันไม่ใช่บันทึกสภาพอากาศเล็กน้อย — มันจะปรับโครงสร้างวิธีที่คุณออกแบบระเบียงของคุณและที่คุณปลูกสวนของคุณ

การตัดสินใจที่สุจริต

หากคุณจะใช้อสังหาริมทรัพย์หกสัปดาห์หรือมากกว่าต่อปี หากคุณรักษรักษ์ฝรั่งเศสและจังหวะของมันจริงๆ และหากคุณซื้อด้วยขอบฟ้า 10 ปีขึ้นไป การเป็นเจ้าของในภาคใต้ของฝรั่งเศสยังคงเป็นหนึ่งในการตัดสินใจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับรางวัลมากที่สุดที่คุณสามารถทำได้ แสง อาหาร ภูมิประเทศ ความใกล้เคียงกับส่วนที่เหลือของยุโรป — ไม่มีอะไรอื่นที่เปรียบเทียบได้

แต่ไปด้วยตาเปิดชัด ต้นทุนการซื้อนั้นสูง ภาระภาษีนั้นแท้จริง สำนักงานราชการนั้นเป็นฝรั่งเศส และคณิตศาสตร์เช่านั้นไม่ค่อยได้ผลเช่นดีที่สดสเปรดชีตของคุณเสนอ นี่คือการซื้อวิธีชีวิต ไม่ใช่论文เลขที่ ถือว่าสอดคล้องกัน โครงสร้างมันอย่างเหมาะสมผ่าน SCI จ้างการจัดการท้องถิ่นที่มีความสามารถ และคุณจะมีบ้านที่ครอบครัวของคุณต่อสู้เหนือเพื่อเหตุผลที่ถูกต้อง — ไม่ใช่เพราะบิลภาษีมรดก 60%

กำลังมองหาแบรนด์หรูหรา ร้านค้า และบริการ? เรียกดูไดเรกทอรีที่คัดเลือกของเรา: