Wat $5 miljoen je oplevert in tien steden over de hele wereld

Vijf miljoen dollar klinkt als veel geld totdat je probeert er een huis mee te kopen. In Manhattan krijg je er een goed gelegen tweeslaapkamerappartement voor. In Lissabon krijg je er een gerenoveerd paleis met uitzicht op de rivier voor en kun je nog geld overhouden voor een autoverzameling. Het verschil tussen deze resultaten is niet klein, en het zegt meer over de prioriteiten, belastingstructuren en culturele relatie met onroerend goed van elke stad dan enig prijs-per-vierkante-voet-gegeven kan.

Dit is een momentopname van wat dezelfde $5 miljoen (of lokaal equivalent tegen huidige wisselkoersen) oplevert in tien steden waar kopers met hoge nettovermogens het meest winkelen. De vergelijkingen zijn gebaseerd op voltooide verkopen en actieve aanbiedingen van de afgelopen twaalf maanden, gericht op de buurten waar internationale kopers werkelijk kopen, niet op statistische gemiddelden die voorstedelijke expansie omvatten.

De vergelijkingstabel

Voordat we per stad in detail gaan, volgen hier de ruwe gegevens. De vierkante meters, typische soort eigendom en jaarlijkse onderhoudskosten vertellen een verhaal dat de foto's van de aanbiedingen nooit kunnen vertellen.

Manhattan: het dure compromis

Bij $5 miljoen krijg je in Manhattan minder ruimte dan in enig ander steden op deze lijst. Een nieuwbouw tweeslaapkamerappartement in Tribeca of een vooroorlogse drieslaapkamerappartement op de Upper East Side met verouderde afwerking. De wiskunde is hard: vooraanstaande Manhattan-condo's worden verhandeld voor $2.500 tot $4.000 per vierkante voet, afhankelijk van het gebouw en de verdieping. Een portiergebouw op een goede locatie met moderne afwerking en redelijke gemeenschapskosten beperkt de opties verder.

De onderhoudskosten zijn het echte schrikmoment. Onroerende zaakbelastingen op een $5 miljoen condo bedragen jaarlijks $40.000 tot $60.000. Voeg daar $2.000 tot $5.000 per maand aan gemeenschapskosten bij, en je besteedt $80.000 tot $120.000 per jaar voordat je zelfs het licht aandoet. Ter vergelijking: die jaarlijkse kosten zouden je in de meeste andere steden op deze lijst een opmerkelijk appartement opleveren.

Wat Manhattan wel biedt is liquiditeit. Een goed geprijsd appartement in een goed gebouw verkoopt snel. De huurmarkt is diep. En de stad zelf blijft de financiële en culturele hoofdstad van het Westelijk Halfrond, daarom blijven mensen deze prijzen betalen ondanks de wiskunde.

Londen: prestige met een belastingprobleem

Voor ruwweg 4 miljoen pond shop je in Chelsea, Notting Hill of de rustigere straten van Kensington. Verwacht een twee- of drieslaapkamerappartement in een periodeconversie of een modern blok, ergens tussen 1.400 en 1.800 vierkante voet. Een huis in Zone 1 voor deze prijs is vrijwel onmogelijk tenzij het ingrijpende werkzaamheden nodig heeft.

De Britse stampduty is het onmiddellijke nadeel. Voor een aankoop van 4 miljoen pond betaalt een buitenlandse koper ongeveer 17% stampduty en toeslagen, wat ongeveer 700.000 pond aan transactiekosten toevoegt. Dat alleen al zou je een redelijk appartement in Lissabon kunnen kopen. Gemeenteraadsbelastingen en servicekosten zijn relatief bescheiden, maar de invoerbelasting maakt Londen de duurste stad om in te stappen op deze lijst.

De afweging is een stad met wereldwijde infrastructuur, Engelstalige juridische en financiële systemen, uitstekende scholen en een vastgoedmarkt die voor internationale kopers historisch een veilige waardeopslag is geweest. Of dat de stampduty rechtvaardigt, is een persoonlijke afweging.

Parijs: kleine oppervlakte, groot leven

Vijf miljoen dollar in Parijs (ongeveer 4,6 miljoen euro) koopt een verfijnd appartement in het 6de of 7de arrondissement: Haussmann-proporties, visgraat-parket, marmeren open haarden en hoge ramen met uitzicht op een rustige binnenplaats. Verwacht 1.200 tot 1.500 vierkante voet. In het iets minder centrale 16de arrondissement kun je 1.800 vierkante voet vinden met een balkon.

Wat Parijs mist in ruwe vierkante meters, compenseert het met dichtheid van leven. Het appartement ligt vijf minuten lopen van drie Michelin-sterrenrestaurants, een wereldmuseum en een markt met producten die het drievoudige kosten bij een gespecialiseerde supermarkt in Manhattan. Jaarlijkse onroerende zaakbelastingen (taxe fonciere) zijn opmerkelijk laag naar internationale maatstaven, vaak onder 10.000 euro voor een vooraanstaand appartement.

Het nadeel is bureaucratie. Franse onroerende zaaktransacties betreffen een notaris, duren maanden en notariële kosten voegen ongeveer 7-8% aan de aankoopprijs toe. Renovatie vereist geduld en verdraagzaamheid voor Franse administratieve processen die zelfs de meest kalme koper beproeven. Als je hebt gelezen over de werkelijkheden van eigendomsbezit in Frankrijk, dezelfde lessen gelden voor Parijs, alleen met hogere inzetten.

Tokio: de stille koopje

Tokio blijft een van de meest ondergewaardeerde grootsteden voor wat je werkelijk ontvangt. Vijf miljoen dollar (ongeveer 750 miljoen yen) in Minato-ku of de betere delen van Shibuya koopt een appartement van 2.000 tot 2.800 vierkante voet in een modern wolkenkrabber met conciërge, aardbevingsbestendig bouwwerk en afwerking die rivaleert met alles in Manhattan voor de helft van de prijs per vierkante voet.

De [rexiew-rating name="Aman Tokyo"] stelde de standaard voor wat doordacht Japans design op het hoogste niveau eruitziet, en de residentiële markt volgt dezelfde filosofie: schone lijnen, premiummateriaal, niets onnodig. Een $5 miljoen appartement in een gebouw als Mori Living of Branz Tower wordt geleverd met voorzieningen die standaard zouden zijn in een vijfsterrenhotel.

Jaarlijkse onderhoudskosten zijn bescheiden. Onroerende zaakbelastingen en beheerskosten vormen samen 1,5 tot 2,5 miljoen yen ($10.000-18.000). Er is geen vrijstelling van vermogensrendementsheffing voor buitenlanders, en het aankoopproces vereist een lokale gerechtsdeurwaarder, maar de transactiekosten zijn ongeveer 6-7% totaal, lager dan Londen of Parijs. Het voornaamste risico is valuta. De fluctuatie van de yen tegen de dollar kan honderdduizenden in waarde toevoegen of verwijderen zonder dat de eigendom zelf van prijs verandert.

Dubai: maximale ruimte, minimale belasting

Dubai is waar $5 miljoen het verst gaat in termen van pure vierkante beelden en afwerkingskwaliteit. Op de Palm Jumeirah koopt dat budget een penthouse van 3.500 tot 5.000 vierkante voet of een villa met vier kamers met privézwembad en marina-uitzicht. In Downtown Dubai kijk je naar een ruim appartement in een prestiegebouw met vloer-tot-plafondglas en uitzicht op de Burj Khalifa.

De belastingsituatie is Dubai's primaire aantrekkingskracht voor veel kopers. Geen onroerende zaakbelasting. Geen inkomstenbelasting. Geen vermogensrendementsheffing. De enige terugkerende kosten zijn een bescheiden servicekosten (typisch 15-25 AED per vierkante voet jaarlijks) en een eenmalige 4% overdrachtsbelasting bij aankoop. Dit maakt de jaarlijkse onderhoudskosten een fractie van Manhattan of Londen.

De eerlijke waarschuwing: Dubai's vastgoedmarkt is volatiel. Waarden daalden 30% tussen 2014 en 2020, steeg vervolgens voorbij vorige hoogtepunten tegen 2024. De markt wordt sterk gedreven door buitenlandse kapitaalstromen, en overaanbod is een terugkerend probleem. Je krijgt veel appartement voor het geld, maar de lange-termijnwaarde-traject is minder voorspelbaar dan Parijs of Manhattan.

Lissabon: de waardespeler met een lifestyle-bonus

Lissabon is de buitenstaander op deze lijst. Vijf miljoen dollar koopt een gerenoveerd 18de-eeuws rijnhuis in Chiado of Estrela met 3.500 tot 5.500 vierkante voet, oorspronkelijke azulejostegelwerk, een privétuin en uitzicht over de Taag. Je zou ook twee uitstekende eigenschappen kunnen kopen en nog steeds geld overhouden.

Portugal's Non-Habitual Resident-belastingregime, hoewel minder gunstig dan de oorspronkelijke versie, biedt nog steeds gunstige behandeling voor buitenlands inkomen. Het Gouden Visumprogramma is herstructureerd, maar er bestaan alternatieven voor op investeringen gebaseerde inwonerschap. Onroerende zaakbelastingen zijn laag: jaarlijkse IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) op een $5 miljoen eigendom zou 5.000 tot 8.000 euro kunnen bedragen.

De afwegingen zijn reëel. Lissabon's internationale vluchtverbindingen zijn beperkt in vergelijking met Londen of Parijs. De lokale economie is kleiner, wat betekent dat er minder professionele kansen zijn als je niet op afstand werkt. Onderhoud aan historische eigenschappen kan onvoorspelbaar en duur zijn. Maar voor zuivere waarde, geen stad op deze lijst komt in de buurt.

Sydney: premie voor het buitenleven

Voor ruwweg 7,5 miljoen Australische dollars koopt $5 miljoen in Sydney je een huis met drie tot vier kamers in de Eastern Suburbs (denk aan Bronte, Clovelly) of een ruim appartement in een havengebouw. In de Northern Beaches of Lower North Shore strekt dezelfde begroting zich uit naar een grotere eigendom met waterzicht.

Australische stampduty varieert per staat, maar in New South Wales betalen buitenlandse kopers een standaard stampduty van ongeveer 5,5% plus een aanvullende 8% toeslag, totaal ongeveer 14%. Jaarlijkse grondbelasting voegt nog een laag toe, vooral voor niet-ingezetenen. Deze kosten maken Sydney de op een na duurste stad om in te stappen na Londen.

Waar je voor betaalt is lifestyle. Het klimaat, de nabijheid van stranden en haven, de kwaliteit van producten en eten, en een leeftempo dat zich werkelijk anders voelt dan Londen of New York. Sydney's fine-dining-scène is opmerkelijk volwassen geworden, en de buitenlifestyle is geen marketing. Het is hoe mensen werkelijk leven.

Singapore: beperkt maar veerkrachtig

Singapore is de duurste markt per vierkante voet na Manhattan. Vijf miljoen dollar (ongeveer 6,7 miljoen Singapore-dollar) koopt een twee- of drieslaapkamercondo in de Orchard Road-corridor of een compact unit op Sentosa. Verwacht 1.200 tot 1.600 vierkante voet in een ontwikkeling als de Ritz-Carlton Residences of een vergelijkbaar gebouw.

Buitenlandse kopers worden geconfronteerd met 60% Aanvullende Kopersstampduty (ABSD), wat het governo's bewust agressieve instrument is geweest om speculatie af te koelen. Bij een aankoop van $5 miljoen is dat $3 miljoen extra belasting, waardoor de werkelijke kosten effectief $8 miljoen worden. Dit heeft transactievolumes samengeperst, maar prijzen opmerkelijk stabiel gehouden. Als je koopt als permanent resident of burger van Singapore, daalt de ABSD drastisch.

Het voordeel: Singapore is veilig, efficiënt, centraal gelegen voor zakendoen in Azië-Stille Oceaan, en heeft geen vermogensrendementsheffing op vastgoed. De vastgoedmarkt heeft opmerkelijke veerkracht aangetoond over meerdere cycli. De uitdaging is dat $5 miljoen simpelweg niet veel ruimte koopt.

Miami: de aantrekker van nieuw geld

Miami is aanzienlijk herzien in prijs sinds 2020. Vijf miljoen dollar in Brickell of South Beach koopt een waterkant-condo van 2.500 tot 3.500 vierkante voet in een nieuwer gebouw, of een huis met vier kamers in Coral Gables met zwembad. In Miami Beach zelf krijgt de begroting een goed gelegen drieslaapkamercondo met oceanazicht.

Florida's gebrek aan staatsinkomstenbelasting blijft de primaire trekking voor binnenlandse kopers die verhuizen van New York of Californië. Onroerende zaakbelastingen zijn ongeveer 1,8 tot 2% van de getaxeerde waarde, wat betekent $70.000 tot $90.000 jaarlijks op een $5 miljoen eigendom. Orkaan-verzekering en HOA-kosten op waterkantcondo's voegen aanzienlijk toe. Budget $35.000 tot $55.000 in totale jaarlijkse onderhoudskosten buiten de hypotheek.

De afweging die niemand noemt: Miami's infrastructuur is niet meegekomen met zijn bevolkingsgroei. Verkeer, overstromingsrisico en verzekeringskosten zijn echte zorgen. De financiële voordelen van Florida-inwonerschap zijn authentiek, maar ze worden gebundeld met klimaatoverwegingen die steeds moeilijker te negeren zijn.

Como meer: de emotionele aankoop

Niemand koopt aan het Como meer omdat de cijfers logisch zijn. Ze kopen omdat ze op een terras in Bellagio bij zonsondergang hebben gestaan, het licht hebben zien de bergen goud keren, en hebben besloten dat dit is waar ze hun zomers willen doorbrengen. Vijf miljoen dollar koopt een historische villa met 2.500 tot 4.000 vierkante voet, aangelegde tuinen en directe toegang tot het meer, hoewel de beste eigenschappen met privédokken en originele fresco's dichter bij $8 miljoen beginnen.

Italiaanse onroerende zaaktransactiekosten zijn redelijk: ongeveer 9-10% voor niet-ingezetenen, inclusief registratiebelasting en notariële kosten. Jaarlijkse onroerende zaakbelastingen (IMU) op een tweede woning zijn bescheiden. De werkelijke kosten zijn onderhoud. Stenen villa's gebouwd in de jaren 1700 vereisen constante aandacht, en betrouwbare aannemers vinden in een lakeside-gemeenschap die volgens Italiaans plattelandstempo werkt, is zijn eigen project.

De lifestyle is specifiek. Como meer is rustig. De dichtstbijzijnde grote luchthaven is Milan Malpensa, ongeveer 90 minuten rijden. Restaurants sluiten vroeg. De sociale scène is seizoensgebonden. Voor een primaire woning zou het isolerend voelen voor de meeste mensen. Als een toevluchtsoord van een leven elders gebaseerd, is het moeilijk te evenaren.

Waar het geld het verst gaat

Zuivere waarde is slechts één variabele. Niemand kiest tussen Lissabon en Manhattan uitsluitend op basis van vierkante meters. Manhattan's onderhoudskosten zijn verschroeiend, maar de liquiditeit, professionele ecosysteem en culturele dichtheid blijven ongeëvenaard. Londen's stampduty is pijnlijk, maar de juridische infrastructuur en mondiale connectiviteit rechtvaardigen een premie voor veel kopers. Tokio biedt opmerkelijke waarde, maar de taalbarrière en afstand van westerse zakencentra beperken de aantrekkingskracht voor sommigen.

De vragen die werkelijk belangrijk zijn

Voordat je prijs per vierkante voet over continenten vergelijkt, zijn de bruikbaarder vragen deze:

• Primaire of secundaire woning -- Een primaire woning moet voor dagelijks leven werken: forenzen, scholen, sociale infrastructuur. Een secundaire woning optimaliseert voor lifestyle en mag niet constant aandacht eisen.
• Kapitaalbehoud of lifestyle -- Manhattan en Londen zijn defensieve spelingen. Lissabon en Dubai zijn lifestyle-gericht met variabelere opbrengsten.
• Belastingwoonplaatsimplicaties -- Aankoop in sommige steden (vooral Dubai, Singapore en Portugal) kan je hele belastingafbeelding herstructureren. Dit is belangrijker dan de onroerendgoedprijs voor hoog verdienenden.
• Valutablootstelling -- Een yen-gedenomineerde eigendom zag er in 2023 als een koopje uit en ziet er in 2026 nog goedkoper uit. Dezelfde valutazwakte kan tegen je werken bij de uitgang.
• Totale eigendomskosten -- Manhattan's jaarlijkse kosten kunnen gelijk zijn aan de prijs van een maandlang verblijf in 's wereld's beste hotels. Op een bepaald moment wordt huren en het verschil beleggen de rationelere speling.

De beste $5 miljoen onroerend goed aankoop is niet degene met de meeste vierkante beelden. Het is degene die aansluit op hoe je werkelijk leeft, hoe vaak je daar zult zijn, en of de onderhoudskosten eigendom rechtvaardigen boven huren.

Vijf miljoen dollar is genoeg om in elke stad ter wereld een huis te kopen. Het is niet genoeg om in elke stad ter wereld een groot huis te kopen. Het verschil tussen deze twee feiten is waar de werkelijke beslissingen plaatsvinden.

Op zoek naar luxemerken, winkels en diensten? Blader door onze curatorische gids: